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大红鹰网址239966com 珠江控股:北京京粮股份有限公司拟与公司举

浏览数:  发表时间:2020-01-13  

  一、 委托方、 产权持有单元和营业商定书商定的其他评估陈说行使者大概 .......... 5

  二、 遵循合连法令、规则和资产评估规则,对评估对象价格举行估算并揭晓专业见解,是资产评估师的职守;供给需要的原料并包管所供给原料的可靠性、合法性和完备性,妥帖行使评估陈说是委托方和合连当事方的职守。

  三、 咱们与评估陈说中的评估对象没有现存或者预期的便宜合连;与合连当事方没有现存或者预期的便宜合连,对合连当事方不存正在私见。

  四、 咱们已对评估陈说中的评估对象及其所涉及资产举行现场探问;咱们已对评估对象及其所涉及资产的法令权属情状赐与需要的体贴,对评估对象及其所涉及资产的法令权属原料举行了检查,但错误评估对象的法令权属做任何阵势的包管。

  六、 咱们对评估对象的价格举行估算并揭晓的专业见解,是经济举动告终的参考依照。本评估陈说仅供评估陈说行使者正在评估结论有用刻日内用于评估陈说中载明的评估目标,因行使不妥形成的后果与本评估机构及署名资产评估师无合。

  七、 资产评估师实践资产评估营业的目标是对评估对象价格举行估算并揭晓专业见解,并不承受合连当事人决定的职守。评估结论不该当被以为是对评估对象可告终价值的包管。

  北京中天华资产评估有限职守公司经受海南珠江控股股份有限公司的委托,对北京京粮股份有限公司拟与海南珠江控股股份有限公司举行宏大资产重组所涉及海南珠江控股股份有限公司的拟置出净资产价格举行了评估,为拟举行的资产重组举动供给价格参考依照。

  凭据评估目标,本次评估对象为海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产,评估限度是海南珠江控股股份有限公司正在评估基准日经核定的拟置出资产及合连欠债,详细评估限度以海南珠江控股股份有限公司供给的模仿资产欠债表和资产评估申报表为底子。

  本次评估以陆续行使和公然墟市为条件,连系评估对象的实质情状,归纳思虑各式影响要素,采用资产底子法对海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产举行评估, 并确定评估结论。

  正在评估经过中,本公司评估职员对评估限度内的资产,遵循行业榜样恳求,推行了需要的评估法式,详细征求:清考核实、实地查勘、墟市探问和询证、大红鹰网址239966com 评定估算等评估法式。

  资产底子法评估结果:海南珠江控股股份有限公司本次拟置出总资产账面值为62,164.77万元,总欠债账面值为20,674.28万元,净资产账面值为41,490.49万元;总资产评估值为91,968.26万元,增值额为29,803.49万元,增值率为47.94%;总欠债评估值为20,674.28万元,无增减值;净资产评估值为71,293.98万元,增值额为29,803.49万元,增值率为71.83%。

  正在行使本评估结论时,尤其提请陈说行使者行使本陈说时贯注陈说中所载明的特地事项以及期后宏大事项。

  本陈说评估结论自评估基准日起一年内有用,即有用期至2017年12月 30 日。领先一年,需从头举行评估。

  3、 2014 年 11 月,海南珠江控股股份有限公司二级子公司-牡丹江市珠江万嘉旅游投资发扬集团有限公司与中信银行哈尔滨支行签定乞贷合同,乞贷本金 3,000 万元整,乞贷刻日 53 个月,截至 2016 年 12 月 31 日乞贷本金余额万元 2,400 万元。该乞贷由海南珠江控股股份有限公司供给担保,牡丹江市珠江万嘉旅游投资发扬集团有限公司以雪乡家庭宾馆项目筹划收入做质押,并以 以下土地及其地上修筑做典质。

  4、 2011 年 11 月, 海南珠江控股股份有限公司二级子公司-牡丹江市珠江万嘉旅游投资发扬集团有限公司 与修复银行牡丹江分行签定乞贷合同,乞贷本金11,000.00 万元,乞贷刻日 7 年。 2016 年 12 月 31 日乞贷本金余额 5,800.00 万元。乞贷由黑龙江省鑫正投资担保集团有限公司(简称鑫正担保公司)供给担保,珠江控股向鑫正担保公司供给信用反担保,反担保金额为本金 4,500.00 万元以及对应的利钱、违约金、抵偿金等;子公司海林市万嘉雪乡度假旅舍有限公司以座落于黑龙江省大海林林业局山上十区双峰景区的 2 处房产(黑森房权证大林字第002 号、黑森房权证大林字第 003 号)和该房产所座落的土地行使权(黑国用(2011 )第 25100044 号、黑国用(2011 )第 25100058 号), 牡丹江市珠江万嘉旅游投资发扬集团有限公司以座落于大海林林业局山上十区雪乡景区 2 处房产 (产权证号黑森房权证大林字第 006 号、黑森房权证大林字第 007 号) 和该 2 处房产分辨所座落的土地行使权 (黑国用(2011 )第25100322 号、黑国用(2011 )第 25100323 号) 向鑫正担保公司供给反担保,反担保金额为 11,000.00 万元以及对应的利钱、违约金、抵偿金。

  5、截至 2016 年 12 月 31 日, 海南珠江控股股份有限公司二级子公司-牡丹江市珠江万嘉旅游投资发扬集团有限公司与 中国工商银行股份有限公司牡丹江安宁道支行的乞贷账面余额 8,145.66 万元,该乞贷由海南珠江控股股份有限公司 以及蒙能国际能源开采有限公司供给担保。

  6、 海南珠江控股股份有限公司存货-开采产物 中涉及的衡宇珠江广场F3-6层未供给衡宇产权证原件给评估师查看,本次评估依照海南珠江控股股份有限公司供给的衡宇产权证复印件举行,如衡宇产权证原件和复印件有分歧,评估结论将可以随之调节。

  以上实质摘自评估陈说正文,欲了然本评估项目标周到情状和合理领略评估结论,该当阅读评估陈说正文。

  北京中天华资产评估有限职守公司经受贵公司 的委托,凭据相合法令、规则和资产评估规则、资产评估法则,采用资产底子法,遵循需要的评估法式,对北京京粮股份有限公司拟与海南珠江控股股份有限公司举行宏大资产重组事宜涉及的海南珠江控股股份有限公司拟置出净资产正在2016年12月 31 日的墟市价格举行了评估。

  本项目委托方与产权持有单元均为海南珠江控股股份有限公司。评估陈说行使者征求委托方、营业商定书中商定的其他评估陈说行使者为国度法令、规则原则的评估陈说行使者。除上述以表,任何取得陈说的第三方都不应被视为评估陈说行使者,评估机构和资产评估师也错误该品级三方因误用评估陈说而发作的失掉承受当何职守。

  8. 筹划限度: 工业投资;热带种植业(种子除表);房地产开采筹划;旅舍投资与处置;物资供应;修筑修造采购、租赁;修材、五金交电(家电三包)、家俱、塑料、日用百货、皮革、橡胶成品的贩卖;室表里装修;车辆停放;高科技项目投资;电脑汇集投资;通信项目投资;高新本事产物研造和开采利用;环保项目投资;投资征询。(凡是筹划项目自帮筹划,许可筹划项目凭合连许可证或者允许文献筹划)(依法须经允许的项目,经合连部分允许后方可展开筹划举动。)

  海南珠江控股股份有限公司是凭据海南省百姓当局办公厅琼府办函( 1992 ) 1号、海南省百姓银行琼银( 1992)市管字第 6 号文允许,于 1992 年 1 月 11 日由海南珠江实业公司从头注册缔造的股份有限公司,从头注册时公司刊行股票总额81,880,000 股,个中国公司净资产折股 60,793,600 股、新增刊行股票 21,086,400股,公司名称为海南珠江实业股份有限公司,控股股东广州珠江实业公司持股36,393,600 股,占 44.45%。 1992 年 12 月经中国百姓银行证管办( 1992)第 83 号文允许,增发的 21,086,400 股正在深圳证券往还所上市往还。所属行业为房地产类。

  1993 年 3 月 25 日,经海南省股份造试点指导幼组办公室琼股办函( 1993) 028号文和中国百姓银行深圳经济特辨别行深人银复字( 1993) 099 号函复, 珠江控股公司 以原股本按 10 配 5 送 2 转增多多股本,转增后股本为 139,196,000 股, 1993年终控股股东广州珠江实业总公司持股 48,969,120 股占 35.18%。

  1994 年 12 月 17 日,大红鹰网址239966com 凭据海南省证券处置办公司出具琼证办函 [1994]10 号文,珠江控股公司以 1993 年 12 月 31 日总股本 139,196,000 股为基数,向一共股东按每10 股送 10 股办法转增股本。本次增资后,珠江控股公司总股本加多至 278,392,000股。个中, 控股股东广州珠江实业发扬公司持股 97,938,240 股,占总股本的 35.18%。

  凭据深圳经管办深证办复 [1995]12 号文献允许,珠江控股公司于 1995 年 4 月12 日向境表投资人刊行 50,000,000 股以港币认购而且正在境内上市的境内上市表资股(即 B 股),于 1995 年 6 月 29 日正在深圳证券往还所上市。珠江控股公司以增发 B股后的股本 328,392,000 股为基数,向一共股东按每 10 股送 1.5 股的办法转增股本。本次增资后,珠江控股公司总股本加多至 377,650,800 股。个中, 控股股东广州珠江实业总公司持股 112,628,976 股,占总股本 29.82%。

  1999 年 6 月,凭据海南省证券处置办公室琼证字 [1999]89 号文批复,广州珠江实业集团有限公司将所持珠江控股公司 112,628,976 股国有法人股总计让与给北京市万发房地产开采股份有限公司。 本次股权让与竣工后,北京市万发房地产开采股份有限公司持有珠江控股公司 112,628,976 股,占总股本 29.82%,成为珠江控股公司控股股东。

  2000 年 1 月,凭据海南省股份造企业办公室琼股办 [2000]1 号,珠江控股公司名称改革为海南珠江控股股份有限公司,并由海南省工商行政处置局换发企业法人买卖牌照。

  2006 年 8 月, 珠江控股公司股权分置革新计划推行, 珠江控股公司 以 10 送 1.3的比例向一共股东转增股本,共转增股本 49,094,604 股,原非畅达股股东将转增股份让与给畅达 A 股股东,北京市万发房地产开采股份有限公司代垫未清楚吐露见解的非畅达股股东对价股份。转增后股本总额为 426,745,404 股,控股股东北京市万发房地产开采股份有限公司持股 107,993,698 股,占 25.31%。

  2007 年非畅达股股东海 口宁厦经济发扬公司等向北京市万发房地产开采股份有限公司了偿股权分置对价 3,289,780 股, 2009 年非畅达股股东河北证券有限职守公司等向北京市万发房地产开采股份有限公司了偿股权分置对价 1,196,000 股,两次了偿后北京市万发房地产开采股份有限公司合计持有珠江控股公司 112,479,478 股股份。

  2010 年控股股东北京市万发房地产开采股份有限公司改名为北京市万发房地产开采有限职守公司。

  2016 年 9 月 2 日,原控股股东北京市万发房地产开采有限职守公司将所持112,479,478 股总计让与给北京粮食集团有限职守公司, 2016 年 9 月股权让与竣工后,北京粮食集团有限职守公司持有珠江控股公司 112,479,478 股,占股份总数的26.36%。 2016 年 11 月,基于对本次宏大资产重组标的及珠江控股公司异日发扬的决心,北京粮食集团有限职守公司决策通过二级墟市采用蚁合竞价办法增持珠江控股公司股份,增持后持有珠江控股公司 123,561,963 股,占股份总数的 28.95%,成为珠江控股公司第一大股东。

  湖北珠江房 海南珠江实 海南珠江物 三亚万嘉酒 北京九博文 河北正世清 牡丹江市珠江地产开采有 业股份有限 业旅舍处置 店处置有限 化发扬有限 辉房地产开 万嘉旅业投资限公司 公司上海房 有限公司 公司 公司 发有限公司 发扬集团有限

  以上财政数据来自海南珠江控股股份有限公司供给的拟置出资产模仿财政报表,上述财政报表一经中兴华管帐师事宜所(特地遍及联合)审计,并出具了中兴华专字(2016)第BJ03-0094号、 中兴华专字(2017)第010255号专项审计陈说。

  海南珠江控股股份有限公司评估基准日实用的紧要税种及税率为: 增值税 6%、11%,都邑保护修复税 7%,训诲费附加 3%,地方训诲费附加 2%,企业所得税 25%。

  其他评估陈说行使者为北京市国有资产监视处置委员会和国度法令、规则原则的评估陈说行使者行使,不得被其他任何第三方行使或依赖。

  凭据北京市百姓当局国有资产监视处置委员会合于北京粮食集团有限职守公司与海南珠江控股股份有限公司举行宏大资产重组的批复(京国资 [2016]105 号)、2016年 6 月 21 日北京市新兴房地产开采总公司总司理办公会聚会纪要、北京粮食集团有限职守公司董事会第二届第十次聚会决议及海南珠江控股股份有限公司第七届董事会第三十次聚会决议,北京京粮股份有限公司拟与海南珠江控股股份有限公司举行宏大资产重组,本次评估目标为本次资产重组所涉及的海南珠江控股股份有限公司拟置出的净资产价格供给参考依照。

  (二)凭据评估目标及上述评估对象,本次评估限度为海南珠江控股股份有限公司正在评估基准日经核定的拟置出资产及合连欠债。

  评估基准日经审计后的拟置出总资产账面值为 62,164.77 万元、欠债 20,674.28万元、净资产 41,490.49 万元。

  1. 本次评估限度中的长远股权投资共 7 家, 属于控股的有 6 家,非控股的 1 家。长远股权投资明细如下:

  1 海南珠江实业股份有限公司上海房地产公司 1993 年 6 月 100%例 本钱法法 0.00

  5 牡丹江市珠江万嘉旅游投资发扬集团有限公 2009 年 11 月 100% 本钱法 0.00

  2.本次评估限度中的紧要实物资产为海南珠江控股股份有限公司的存货-开采产物及投资性房地产。个中存货-开采产物为珠江控股公司开采的于 1992 年、 1994年达成但至今未贩卖的尾房和车库,目前处于自用或出租给子公司海南珠江物业旅舍处置公司行使中,均已赢得衡宇全体权证,证载权柄人工海南珠江控股股份有限公司;投资性房地产为海口市龙昆北道 2 号珠江广场裙楼第五层西侧贸易房,修筑面积 2,046.00m2,目前处于闲置状况, 已赢得衡宇全体权证,证载权柄人工海南珠江控股股份有限公司

  (四)本次评估陈说中基准日拟置出资产及欠债账面值一始末中兴华管帐师事宜所(特地遍及联合)的审计, 并出具了 中兴华专字(2017)第010255号专项审计陈说。

  墟市价格是指自觉买方和自觉卖梗直在各自理性行事且未受任何强迫的情状下,评估对象正在评估基准日举行寻常平允往还的价格估摸数额。

  3. 《中华百姓共和国企业国有资产法》 (2008 年 10 月 28 日第十一届世界百姓代表大会常务委员会第五次聚会通过);

  6. 《国有资产评估处置若干题目标原则》(财务部 2001 年 12 月 31 日宣布第 14呼吁);

  10. 《企业国有资产评估处置暂行步骤》 (国务院国资委 12 呼吁, 2005 年 8 月25 日);

  11. 国资委产权 [2006]274 号《合于强化企业国有资产评估处置事业相合题目标知照》;

  12. 《合于企业国有资产评估陈说审核事业相合事项的知照》( 国资产权(2009)941 号;

  16. 《中华百姓共和国企业所得税法》 (中华百姓共和国第十届世界百姓代表大会第五次聚会于 2007 年 3 月 16 日通过) ;

  17. 财务部、国度税务总局《合于世界推行增值税转型革新若干题目标知照》(财务部、国度税务总局,财税〔2008〕 170 号);

  18. 财务部、 国度税务总局 《合于固定资产进项税额抵扣题目标知照》财税[2009]113 号;

  2. 海南珠江控股股份有限公司拟置出资产 2014、 2015 年度及评估基准日的审计陈说;

  举行企业价格评估时,要凭据评估目标、评估对象、价格类型、原料采集情状等合连前提,明白资产评估基础格式的实用性,妥帖遴选一种或多种资产评估基础格式。

  企业价格评估中的收益法,是指将预期收益资金化或者折现,确定评估对象价格的评估格式。企业价格评估中的墟市法,是指将评估对象与可比上市公司或者可比往还案例举行比力,确定评估对象价格的评估格式。企业价格评估中的资产底子法,是指以被评估企业评估基准日的资产欠债表为底子,合理评估企业表内及表表各项资产、欠债价格,确定评估对象价格的评估格式。

  海南珠江控股股份有限公司紧要从事房地产开采营业。凭据拟置出资产的模仿核定报表, 该部门资产 2014 年至 2016 年主买卖务收入均为零,主买卖务不拥有陆续安谧的独立赚钱才能,以是收益法不实用于本次评估。

  因为本次拟置出对象是海南珠江控股股份有限公司的部门资产和欠债,总体上缺乏拥有可比性的墟市往还案例,以是墟市法也不实用于本次评估。

  因为被评估企业有完善的财政原料和资产处置原料可能诈欺,资产的再赢得本钱的相合数据和讯息起源较广,资产重置本钱与资产的现行时价及收益现值存正在着内正在合联和取代,以是本次评估可采用资产底子法。

  ( 1 ) 货泉资金: 凭据审计陈说, 本次拟置出资产模仿财政报表中除债权债务表的合连资产、欠债等正在基准日(2016 年 5 月 31 日)后发作转化的仍按基准日置出限度确定。本次拟置出资产模仿财政报表中债权债务正在基准日(2016 年 5 月 31 日)后更正情状编造格式如下:新增债权债务人对应的债权债务不置出,原债权债务人对应加多的债权债务以 2016 年 5 月 31 日的金额列示,原债权债务人对应削减的债权债务以 2016 年 12 月 31 日的金额列示,差额调节货泉资金。 本次评估货泉资金为按此计划调节而来。评估值按核定账面值列示。

  (2) 应收金钱 (应收账款、预付账款及其他应收款等) :评估职员通过核查账簿、原始凭证,正在举行经济实质和账龄明白的底子上,通过一面认定及账龄明白相连系,归纳明白应收金钱的可收回金额及异日可收回金额的评估危急失掉确定应收金钱的评估值。

  (3)应收股利:评估职员通过核查董事会合连股利分拨计划,应收及已收情状,确认其核算可靠性后,以帐面值动作评估值。

  “珠江广场”和“龙珠大厦”所正在区域房地产开采、往还墟市较灵活,并连系本项目已达成行使多年的特质,具备墟市法的前提,故选用墟市法估值。

  墟市比力法 : 凭据取代法则,将委估房地产与较近时刻内一经发作了往还的似乎房地产实例加以比力对比,并依照后者已知的成交价值,参照该房地产的往还情状、期日、 区域以及一面要素等分歧,批改得出评估对象正在评估基准日的房地产价值秤谌。正在此墟市价值底子上,扣除增值税,再扣除企业正在贩卖经过中发作的贩卖用度、处置用度及各项税费后,确定开采产物的估值。

  参照物的成交时刻与委估房地产的往还时刻差别,房地产的往还价值会有所分歧,批改往还时刻的分歧其对价值的影响。

  剔除参照物的往还价值中蕴涵的少少特地往还要素,如往还两边的合系性、急于变现出售或急于采办、往还两边的特地偏好等。

  参照物所正在区域与委估房地产所正在区域的富强水平、交通开放前提、处境质料等方面存正在的分歧,以委估房地产所正在区域的区域要素为尺度,按此批改参照物往还价值。

  以委估房地产的一面要素为尺度,如朝向、修筑布局、空间构造、修造及装修、新旧水平、物业任事、配套任事举措等,批改参照物价值。

  比力案例批改价值=比力案例的往还价值×(委估案例往还时刻/参照物往还时刻)×(寻常往还情状/参照物往还情状)×(委估房地产区域要素值/参照物区域要素值)×(委估房地产一面要素值/参照物一面要素值)

  个中: r 为利润告终危急扣头率,因为产造品异日的贩卖存正在肯定的墟市危急,拥有肯定的不确定性,凭据基准日探问情状及基准日后告终贩卖的情状确定其危急。

  对参股公司海南珠江管桩有限公司、海南华地珠江底子工程有限公司、广州珠江投资处置有限公司的长远股权投资,咱们查阅相合投资造定或合同、被投资企业章程、买卖牌照、管帐报表等原料,凭据各被投资单元评估基准日未经审计的财政报表净资产账面值乘以海南珠江控股股份有限公司的持股比例确定评估值,如被投资单元基准日的净资产账面值为负,且被投资单元为有限职守公司的,则可供出售金融资产评估值为零。 参股公司华新颖兴修筑工程处置(北京)有限公司因评估基准日珠江控股公司尚未对其出资,评估值为零。

  对长远股权投资,起初对长远投资变成的来因、大红鹰网址239966com 账面值和实质情状等举行了取证核实,并查阅了投资造定、股东会决议、章程和相合管帐记载等,以确定长远投资的可靠性和完备性。

  ( 1 )对拥有局限权的长远股权投资,对被投资单元股东总计权柄价格举行评估,然后将被投资单元评估基准日 股东总计权柄评估值乘以产权持有单元的占股比例阴谋确定评估值:

  凭据本次评估限度,海南珠江控股股份有限公司的15家二级和三级控股长远股权投资正在本次置出资产评估限度内, 对纳入评估限度的控股子公司采用如下评估格式举行整个评估,经评估师明白后遴选合理的评估结果动作被投资单元的股东总计权柄价格。详见下表:

  (2) 对无实质局限权的长远投资,评估职员凭据投资造定、章程、被投资单元评估基准日的管帐报表,经归纳明白后,按被投资单元评估基准日资产欠债表所列示的净资产乘以企业所持有股权比例确定评估值。

  正在确定长远股权投资评估值时,评估师没有思虑 因为拥有局限权或者缺乏局限权可以发作的溢价或者折价。

  墟市比力法是将评估对象与统一供应圈的近期往还的似乎房地产举行比力,通过往还情状批改、往还日期批改、区域要素批改、一面要素批改后,得出估价对象房地产比准价值的一种评估格式。

  长等待摊用度核算的实质紧要征求租赁衡宇的装编削造用度等。评估职员检查了各项长等待摊用度的合法性、合理性和可靠性,了然了用度支拨和摊余情状,遵循其基准日此后尚存资产或权柄的价格确定其评估值。

  滚动欠债征求其他应付款。对欠债,评估职员凭据企业供给的各项目明细表及合连财政原料,对账面值举行核实,以企业实质答允担的欠债确定评估值。

  我公司自2017年5月 15 日至2017年6月 9 日推行本次评估事业,一共评估事业分四个阶段举行:

  1. 评估机构经受委托后, 相合各方就本次评估的目标、评估基准日、评估限度等题目商洽同等,并订定出本次资产评估事业布置。

  2. 配合企业举行资产清查、填报资产评估申报明细表等事业。评估项目组职员对委估资产举行了周到了然,安放资产评估事业,协帮企业举行委估资产申报事业,采集资产评估所需文献原料。

  3. 凭据资产清查评估申报明细表,对投资性房地产举行了一切清考核实,对滚动资产中的存货类实物资产举行了抽查清点。

  正在上述事业底子上,草拟资产评估陈说,与委托方就评估结果交流见解,正在一切思虑相合见解后,按评估机构内部资产评估陈说三审轨造和法式对陈说举行编削、校正,终末出具正式资产评估陈说。

  1 . 国度现行的相合法令规则及计谋、国度宏观经济步地无宏大转化,本次往还各方所处地域的政事、经济和社会处境无宏大转化,无其他不成预测和不成抗力要素形成的宏大倒霉影响;

  3. 本次评估的各项资产均以评估基准日产权持有单元的实质存量为条件,相合资产的现行时价以评估基准日的国内有用价值为依照;

  4. 本次评估假设委托方及产权持有单元供给的底子原料和财政原料线. 评估限度仅以委托方及产权持有单元供给的评估申报表为准,未思虑委托方及产权持有单元供给清单以表可以存正在的或有资产及或有欠债;

  6. 尤其提请陈说行使者贯注, 评估陈说中的明白、鉴定和结论受评估陈说中假设和限造前提的节造, 当上述前提发作转化时,评估结果凡是会失效。

  正在评估基准日 2016 年 12 月 31 日,产权持有单元申报的拟置出总资产账面值为62,164.77 万元,总欠债账面值为 20,674.28 万元,净资产账面值为 41,490.49 万元;总资产评估值为 91,968.26 万元,增值额为 29,803.49 万元,增值率为 47.94%;总欠债评估值为 20,674.28 万元,无增减值;净资产评估值为 71,293.98 万元,增值额为 29,803.49 万元,增值率为 71.83%。 评估结果详见下表:

  1、海南珠江控股股份有限公司存货-开采产物珠江广场 F3-6 层为帝晶大厦 6层的住所,账面价格 531. 57 万元,该衡宇已赢得衡宇产权证 (产权编号: 海口市房权证海房字第 21126 号),证载面积为 2,080.30 m2,该衡宇产权证面积因为当初办

  理产权注册有误,证载面积与实物不符, 本次评估修筑面积以土地行使权瓜分让与声明记录的面积为准即 1 097.70 m2举行评估。

  2、 海南珠江控股股份有限公司存货-开采产物及投资性房地产中涉及的全体衡宇共 5 项已处置衡宇全体权证,但均未处置土地行使权证。

  3、海南珠江控股股份有限公司二级子公司-海南珠江实业股份有限公司上海房地产公司申报的存货-开采产物及投资性房地产中的高层 14 号 2C、地下车库二层、地下车位一层、高层 14 号 1C 四项资产未处置独立土地及衡宇产权证。因为所剩房产及车位还正在贩卖中,如处置独立产权再举行出售其衡宇本质形成二手房,故导致未处置独立产权,企业应承该部门资产属于海南珠江实业股份有限公司上海房地产公司全体,看待因该部门资产未处置独立产权证可以形成的缠绕与评估机构无合。看待该部门资产,其面积是企业凭据衡宇土地测绘本事陈平话确定举行申报的,对本次申报面积,评估职员举行核实后以企业申报面积举行评估,如异日处置合连产权证书时其面积与申报面积不符,污水惩罚、香港賽馬會排位賽垃圾资源化、工业节能等环保项目新闻,评估结果应凭据产权证书载明的面积举行调节。

  4、海南珠江控股股份有限公司二级子公司-牡丹江市珠江万嘉旅游投资发扬集团有限公司有五项房产未处置衡宇产权证,明细如下表:

  上述五项房产及牡丹江市珠江万嘉旅游投资发扬集团有限公司的固定资产-修建物,占用 的土地行使权均为大海林林业局全体。汽锅房和换热站正在满意本身临蓐筹划同时也为林业局供暖,牡丹江市珠江万嘉旅游投资发扬集团有限公司目前无偿行使汽锅房、换热站和修建物占用土地;永安员工宿舍、羊草山雪具楼和重心区雪具楼所占用土地行使权为租赁赢得。本次评估假设企业可能陆续长远的从大海林林业局获取该部门土地的行使权,对该部门衡宇和修建物,本次遵循重置本钱法举行评估。

  海南珠江控股股份有限公司二级子公司-牡丹江市珠江万嘉旅游投资发扬集团有限公司有 2 项房产证载权柄人与被评估单元名称不符,明细如下:

  上述两项房产的证载权柄人工牡市祥泰物资经销处,是牡丹江市珠江万嘉旅游投资发扬集团有限公司出资置办的,置办后 2 项房产未处置改名。上述两项衡宇所占用的土地如下表:

  上述土地行使权人工牡丹江市珠江旅舍处置有限公司,是牡丹江市珠江万嘉旅游投资发扬集团有限公司出资置办的,置办后未处置改名。

  上述衡宇和土地,牡丹江市珠江万嘉旅游投资发扬集团有限公司应承无产权和债务缠绕,如因衡宇和土地产权惹起的缠绕,牡丹江市珠江万嘉旅游投资发扬集团有限公司承受总计职守。

  1、截至评估基准日 2016 年 12 月 31 日,海南珠江控股股份有限公司有 18 项其他应收款为史册遗留变成,发作于 1994 年及以前,因时刻已领先档案保管年限,无法供给合连财政原料,涉及账面原值 654.84 万元,计提坏账企图 644.84 万元,账面净值 10.00 万元。本次评估,该部门金钱评估值按账面净值 10.00 万元列示。

  2、海南珠江控股股份有限公司存货-开采产物 中涉及的衡宇珠江广场 F3-6 层未供给衡宇产权证原件给评估师查看,本次评估依照海南珠江控股股份有限公司供给的衡宇产权证复印件举行,如衡宇产权证原件和复印件有分歧,评估结论将可以随之调节。

  3、 牡丹江市万嘉之星旅舍有限公司部门实物资产,存放正在公司旅舍用房的实物资产,征求存货和电子修造,因与原房主镜泊湖公安局正在 2014 年 9 月废止合同时,交卸资产无法团结见解,互相的资产无法确认,最终导致现有资产产权不清。本次评估现场清点时,因为镜泊湖公安局不应承进入现场,终末未能举行清点和确认,本次评估以账面值列示,该部门资产账面价格 13.11 万元。

  1、截止至本次评估基准日, 海南珠江控股股份有限公司因未纳入本次评估限度内的对表乞贷事宜, 存货-开采产物中珠江广场 F3-6 层、 龙珠大厦 21 楼、珠江广场面下车库、龙珠大厦地下车库和投资性房地产珠江广场裙楼 已设定典质,个中投资性房地产珠江广场裙楼正在 2017 年 1 月已废止典质。

  2、 2014 年 11 月,海南珠江控股股份有限公司二级子公司-牡丹江市珠江万嘉旅游投资发扬集团有限公司与中信银行哈尔滨支行签定乞贷合同,乞贷本金 3,000 万元整,乞贷刻日 53 个月,截至 2016 年 12 月 31 日乞贷本金余额万元 2,400 万元。该乞贷由海南珠江控股股份有限公司供给担保,牡丹江市珠江万嘉旅游投资发扬集团有限公司以雪乡家庭宾馆项目筹划收入做质押,并以 以下土地及其地上修筑做典质。

  3、 2011 年 11 月, 海南珠江控股股份有限公司二级子公司-牡丹江市珠江万嘉旅游投资发扬集团有限公司 与修复银行牡丹江分行签定乞贷合同,乞贷本金11,000.00 万元,乞贷刻日 7 年。 2016 年 12 月 31 日乞贷本金余额 5,800.00 万元。乞贷由黑龙江省鑫正投资担保集团有限公司(简称鑫正担保公司)供给担保,珠江控股向鑫正担保公司供给信用反担保,反担保金额为本金 4,500.00 万元以及对应的利钱、违约金、抵偿金等;子公司海林市万嘉雪乡度假旅舍有限公司以座落于黑龙江省大海林林业局山上十区双峰景区的 2 处房产(黑森房权证大林字第002 号、黑森房权证大林字第 003 号)和该房产所座落的土地行使权(黑国用(2011 )第 25100044 号、黑国用(2011 )第 25100058 号), 牡丹江市珠江万嘉旅游投资发扬集团有限公司 以座落于大海林林业局山上十区雪乡景区 2 处房产 (产权证号黑森房权证大林字第 006 号、黑森房权证大林字第 007 号) 和该 2 处房产分辨所座落的土地行使权 (黑国用(2011 )第25100322 号、黑国用(2011 )第 25100323 号) 向鑫正担保公司供给反担保,反担保金额为 11,000.00 万元以及对应的利钱、违约金、抵偿金。

  4、截至 2016 年 12 月 31 日, 海南珠江控股股份有限公司二级子公司-牡丹江市珠江万嘉旅游投资发扬集团有限公司与 中国工商银行股份有限公司牡丹江安宁道支行的乞贷账面余额 8,145.66 万元,该乞贷由海南珠江控股股份有限公司 以及蒙能国际能源开采有限公司供给担保。

  本次评估陈说中基准日拟置出的各项资产及欠债账面值一始末中兴华管帐师事宜所(特地遍及联合)的审计,并出具了 中兴华专字(2017)第 010255 号专项审计陈说。

  1 .凭据审计陈说,本次置出资产模仿财政报表截至 2016 年 12 月 31 日较 2016年 5 月 31 日涉及列报科目转化的以 2016 年 5 月 31 日为结点的资产分拆依照为底子。置出资产模仿财政报表中涉及债权债务为非统一人的不置出;为统一人加多债权债务金额的以 2016 年 5 月 31 日的金额列示,为统一人削减债权债务金额的以 2016 年12 月 31 日的金额列示,差额调节货泉资金。本次评估货泉资金为按此计划调节而来。评估值按核定账面值列示。

  2. 2013 年 11 月 28 日湖北珠江房地产开采有限分司与武汉中森华世纪房地产开采有限公司、武汉市洪山区百姓当局平静街徐东村村民委员会签定造定, 湖北珠江房地产开采有限分司将受让的原武汉纺织板滞厂土地约 8942 平方米和原武昌纺机道幼学土地约 5068 平方米让与给武汉中森华世纪房地产开采有限公司,让与价款6900 万元。同时,废止 2010 年 11 月 17 日公司与武汉市洪山区平静街徐东村村民委员会签定的土地置换造定。将原武汉市洪山区平静街徐东村村民委员会支拨的置换补充款权柄 2800 万元改观至武汉中森华世纪房地产开采有限公司名下。让与造定签定日后 30 个事业日支拨残剩的 4100 万元,即应正在 2016 年 1 月 9 日前支拨完毕。造定商定如对方不行定时支拨造定可不生效。 2016 年 1 月 8 日湖北珠江房地产开采有限分司收到 1500 万元。 2016 年 9 月 25 日, 湖北珠江房地产开采有限分司与武汉中森华世纪房地产开采有限公司、武汉市洪山区百姓当局平静街徐东村村民委员会废止合同,已收到土地让与款 4300 万元于 2017 年 1 月已反璧。

  3. 湖北珠江房地产开采有限公司存货-开采产物中的美林青城三期商铺共 37套,个中一层商铺 28 套,修筑面积 2155.05 平米, 一层商铺中有 17 套商铺正在评估现场勘查日 5 月 24 日前已签定贩卖意向书,贩卖均价为 40234 元/平米,由于湖北珠江房地产开采有限公司正在修委立案的商铺贩卖价值为 35000 元/平米,截至陈说日新的立案价值仍未获取通过,本次评估一层商铺按单价不高于 35000 元/平米举行评估。

  4. 截至 2016 年 12 月 31 日,湖北珠江房地产开采有限公司有固定资产-美林青城二期 A、 B 会所,已处置武房权证洪字第 2014019480 号、武房权证洪字第2014019510 号衡宇全体权证,证载权柄人工湖北珠江房地产开采有限分司。看待该两会所,湖北珠江房地产开采有限公司于 2016 年 8 月与金敏、金杰签定了衡宇贩卖合同, 并于陈说日已预收 796.16 万首付房款,但尚未竣工过户手续,本次评估按合

  5. 海南珠江控股股份有限公司为展开大宗农产物营业营业,签定了采购板栗、玉米、豆粕等营业合同并开具贸易承兑汇票。后为处置控股股东与上市公司之间的同行逐鹿题目,保护上市公司及中幼股东便宜, 海南珠江控股股份有限公司新一届处置层决议撤销展开上述粮食营业营业,并将开具的贸易承兑汇票总计收回。上述事项一经海南珠江控股股份有限公司第八届董事会第八次聚会决议通过,营业合统一经废止,贸易承兑汇票一经总计收回。

  7. 本次评估限度及采用的由产权持有单元供给的数据、报表及相合原料,委托方及产权持有单元对其供给原料的可靠性、完备性担负。评估陈说中涉及的相合权属声明文献及合连原料由产权持有单元供给,委托方及产权持有单元对其可靠性、合法性承受法令职守。

  (2)当资产价值尺度发作转化、且对资产评估结果发作昭彰影响时,委托方应实时约请有资历的资产评估机构从头确定评估价格;

  (3)对评估基准日后,资产数目、价值尺度的转化,委托梗直在资产实质作价时应赐与充足思虑,举行相应调节。

  9.本次长远股权投资评估结论没有思虑控股权要素可以发作的溢价和少数股权可以发作的折价,也没有思虑滚动性对评估对象价格的影响。

  (一) 本评估陈说只可用于本陈说载明的评估目标和用处。同时,本次评估结论是反应评估对象正在本次评估目标下,凭据公然墟市的法则确定的现行公道时价,没有思虑来日可以承受的典质、担保事宜,以及特地的往还方可以追加付出的价值等对评估价值的影响,同时,本陈说也未思虑国度宏观经济计谋发作转化以及遇有天然力和其它不成抗力对资产价值的影响。方今述前提以及评估中恪守的陆续筹划法则等其它情状发作转化时,评估结论凡是会失效。评估机构不承受因为这些前提的转化而导致评估结果失效的合连法令职守。

  (二) 本评估陈说只可由评估陈说载明的评估陈说行使者行使。评估陈说的行使权归委托方全体,未经委托方许可,本评估机构不会粗心向他人公然。

  (三) 未征得本评估机构应承并审查合连实质,评估陈说的总计或者部门实质不得被摘抄、援用或披露于公然媒体,法令、规则原则以及合连当事方另有商定的除表。

  (四) 评估结论的行使有用期:凭据国度现行原则,本资产评估陈说结论行使有用期为一年,自评估基准日 2016 年 12 月 31 日起阴谋,至 2017 年 12 月 30 日止。领先一年,需从头举行资产评估。


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